宅建業者名簿と免許欠格事由

国土交通省都道府県には、宅建業者名簿が備え付けられます。

 

宅建業者名簿の登載事項

 

①免許証番号、免許の年月日

②商号又は名称

③法人の場合…役員(非常勤役員も含む)・政令で定める使用人の氏名

       取締役・監査役     支店長・営業所長など 

④個人の場合…その者、政令で定める使用人の氏名

⑤事務所の名称、所在地

⑥事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名

宅建業以外の事業をしている場合は、その事業の種類

⑧指示処分・業務停止処分があった時は、その年月日、その内容

 

変更の届出

上記の宅建業者名簿の登載事項のうち②~⑥に

変更があった場合は30日以内に変更の届出をしないといけない。

なお、届け出を提出する際は自分の受けた免許権者にしないといけない。

 

廃業等の届出

宅建業者が死亡したり、廃業したりする場合はその旨を

免許権者に届け出なければなりません。

 

死亡した場合

相続人が死亡の事実を知ってから30日以内に届け出なければならない。

死亡した時点で免許が失効となる。

 

合併による消滅(法人)

消滅した会社の代表者消滅した日から30日以内に届け出ないといけない。

消滅した時点で免許が失効となる。

 

破産した場合(個人・法人)

破産管財人破産した日から30日以内に届け出ないといけない。

届け出た時に免許が失効となる。

 

解散した場合(法人)

清算解散した日から30日以内に届け出ないといけない。

届け出た時に免許が失効となる。

 

廃業した場合(個人・法人)

個人の場合…本人 法人の場合…会社の代表者

廃業した日から30日以内に届け出ないといけない。

届け出た時に免許が失効となる。

 

欠格事由1

 

免許の申請をしても欠格事由に該当する人は宅建業者として

ふさわしくないため免許を受けることができない。

 

心身の故障がある一定の者、破産者で復権を得ない者

 

・心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として

 国土交通省令で定めるもの

 

・破産者で復権を得ない者

 

これらに該当する者は免許を受けれない

 

しかし、破産者は復権を得れば直ちに免許を受けることができる。

 

欠格事由2

 

一定の刑罰に処された者

禁錮以上の刑

宅建業法違反により罰金の刑

③暴力的な犯罪、背任罪により罰金の刑

 

これらに処された者で、刑の執行が終わった日から

5年を経過しない者は免許を受けれない。

 

※暴力的な犯罪とは…?

傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪

暴力団による不当な行為の防止等に関する法律に違反等

 

執行猶予が付いた場合、その執行猶予期間中は免許を受けれないが

執行猶予期間が満了すれば直ちに免許を受けられる。

 

欠格事由3

 

暴力団員または暴力団員ではなくなってから五年を経過しない者は

免許を受けることができない。

 

欠格事由4

 

一定の理由で免許取り消し処分を受けた者

①不正の手段により免許を取得した

②業務停止処分に該当する行為をして、情状が特に重い

③業務停止処分に違反した

 

上記①②③の理由で免許取り消し処分を受けた者は

取り消しの日から5年間免許を受けれない。

 

法人の場合

免許取り消しとなりその理由を聞く場を設けると公表した日の

60日前まで役員だった者は5年間免許を受けれない。

 

かけこみ廃業があった場合には

廃業等の届出の日から5年間は免許を受けれない。

 

もう少し詳しく言うと

①②③の理由により免許取り消しになりそうで

それの事情聴取みたいなことをうけることが確定したのに

廃業の届出を出すことをかけこみ廃業という。

 

この行為をしたらもちろん5年間は免許を受けれない。

 

この行為をした人が法人の場合

その法人の役員であった者もその届け出の日から5年間は免許を受けれない。

 

欠格事由5

 

過去に悪いことをした者、悪いことをするのが明らかな者

①免許の申請前五年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者

宅建業に関し不当または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

 

この①②が当てはまる者は免許を受けれない。

 

欠格事由6

 

未成年者の法定代理人が欠格事由1~5に該当する場合

 

営業に関し、普通の未成年者で法定代理人が1~5の欠格事由

に該当する場合は免許を受けることができない。

 

婚姻した未成年者は成年者として扱われる。

法定代理人から許可を得た未成年者は成年者と同じ扱いになる。

 

欠格事由7

 

役員等が1~5の欠格事由に該当する場合

 

法人…役員(取締役等)または政令で定める使用人(事務所の代表、支店長など)が

   1~5の欠格事由に該当する場合その法人は免許を受けることができない。

 

個人…政令で定める使用人が1~5の欠格事由に

   該当する場合は免許を受けることができない。

 

 

欠格事由8

 

暴力団員がその事業活動を支配している者は免許を受けることができない。

 

 

欠格事由9

 

取引士の設置要件を欠く者

 

事務所について専任の取引士の設置要件を欠く者は免許を受けることができない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

宅建業の免許について

まず初めに、宅建業を行う際に免許が不要な団体があります。

 

国や地方公共団体

独立行政法人都市再生機構地方住宅供給公社など

ただし農協は含まれない→農協は免許必要!

 

信託会社、信託銀行

これらには信託業法で規定があるから必要ない。

ただし、国土交通大臣に届け出が必要

 

無免許営業の禁止

免許を受けずに宅建業を営むことはできません。

また、実際に宅建業を営んでいなくても、

宅建業を営む旨の表示や、宅建業を営む目的で広告をするのも禁止。

 

名義貸しの禁止

宅建業者が自分の名義を他人に貸して宅建業を営ませることや

宅建業を営む旨を表示させること、

宅建業を営む目的で広告をさせることも禁止されています。

 

いわずとも理解できるような当たり前のことです。

 

 

免許の種類

 

宅建業を営むためには免許を受けなければなりません。

宅建業の免許は、都道府県知事または国土交通大臣から受けます。

どちらの免許を受けるかは事務所の場所で決まります。

 

一つの都道府県内のみに事務所を設置する場合

そこの都道府県知事の免許を受ける。

 

二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合

国土交通大臣の免許を受ける

 

☆同じ県でいくつ事務所を設けても、一つの都道府県内のみなので、知事免許

☆知事免許、大臣免許のいずれの免許の場合でも全国で宅建業を営むことができる。

 

 

事務所とは?

 

①本店(主たる事務所)

宅建業を行ってる支店(従たる事務所)

③継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、

 契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

(テント張りの施設などは事務所ではない)

 

☆案内所、モデルルームなどは事務所とはならない

☆本店は常に宅建業法上の事務所になる

 

例えば、

甲県の本店が建設業で、乙県の支店が宅建業だった場合

本店も支店も事務所と判断されて国土交通大臣の免許が必要になる。

 

免許の申請

 

宅建業の免許を受けるには、免許申請書等を

国土交通大臣または都道府県知事に提出しないといけない。

国土交通大臣に申請するときは主たる事務所(本店)の所在地の

都道府県知事を経由して申請する。

 

大臣免許も知事免許も有効期間は5年です。

 

・免許の更新

 

免許の有効期間満了後も宅建業を続ける際は有効期間満了の日の

90日から30日までの間に免許の更新手続きをしないといけない。

 

 ・有効期間の延長

 

更新の申請期間内に免許の更新申請があった場合で、

有効期間満了日までに免許権者(大臣または知事)から更新するかどうかの

処分がされないときは、有効期間満了後もその処分がされるまでは

旧免許は有効となります。

 

更新処分がなされたときは、

旧免許の有効期間満了の日の翌日から起算されます。

 

まとめると、

何らかの不手際で更新するかどうかの回答が免許権者側から

返ってこなかった場合、今の免許が有効期間切れしても使える。

しかし、更新する際に新しい免許に記載される有効期間が、

旧免許の有効期間満了だった日の翌日から起算される。

 

免許換え  

 

甲県のみに事務所を設置し、甲県知事の免許を受けていた

宅建業者が乙県にも 事務所を設置することとなった時、

国土交通大臣の免許を受けなおす必要があるが、

このように免許を受けなおすことを免許換えといいます。

 

免許換えの

パターン①

 

都道府県知事免許だけだった者が

二つ以上の都道府県で事務所を有することとなった時。

 

この場合、今までの免許権者だった都道府県知事を経由して

国土交通大臣に申請する。

 

パターン②

 

都道府県知事の免許を受けていた者が

その都道府県内の事務所を廃止して、

他の一つの都道府県内のみに事務所を設置する場合。

 

移転することとなった都道府県の知事に直接申請する。

 

パターン③

 

国土交通大臣の免許を受けた者が、

一つの都道府県にのみ事務所を有することとなった場合。

 

廃止されず残った都道府県の知事に直接申請。

 

国土交通大臣の場合は知事を経由。

都道府県知事の場合は直接申請。

 

免許換えによって取得した新しい免許の有効期間は

新しい免許が交付されてから5年です。

 

 

 

宅建業とは何か?

宅建業(宅地建物取引業

宅地建物取引として行うことを言います。

そしてこの宅建業を営むには、免許が必要です。

 

宅地・建物とは?

 

宅地

 

①現在、建物が建っている土地

②これから建物を建てる目的で取引される土地

用途地域内の土地

(ただし、道路・公園・河川・広場等である土地は除く)

 

用途地域とは、簡単に言うと

「人がたくさん住む地域」

 

→そのうち宅地になる

なので、用途地域内の一定の公共施設以外の土地は宅地となる。

 

建物

 

①屋根や柱(壁)がある工作物

②住宅だけでなく、別荘、倉庫なども建物にあたる

③マンションの一室など、建物の一部も建物にあたる

 

取引

 

宅建業の対象となる取引

①自ら当事者となって売買・交換を行う

②他人を代理して売買・交換・貸借を行う

③他人間を媒介して売買・交換・貸借を行う

 

   媒介と仲介の違い

・媒介は、大家さんから直接依頼を受けて入居者を募集すること

・仲介は媒介業者から依頼を受けて入居者を募集すること

 

宅建業に該当しない行為

#自ら宅地・建物を貸借する行為……不動産貸借業

#建物の建築を請け負う行為……建設業

#宅地の造成を請け負う行為……宅地造成業

#ビルの管理行為……不動産管理業

 

 

不特定多数の人を相手に取引を行うこと

②不特定多数の人に反復継続して取引を行うこと

 

自社の社員に限定した宅地の分譲販売は業ではなくて、

一回限りの販売も業ではない。

 

反復継続とは?

複数の不動産を複数の相手に売却したり、

一つの不動産を分割して多数の人へ売却したり

する取引のことを指します

 

 

ここまで紹介してきた

宅地建物取引として行う

というのは免許が必要になります

 

次の記事で免許について触れたいと思います。

 

最後まで読んでいただきありがとうございます。