宅建業の免許について
まず初めに、宅建業を行う際に免許が不要な団体があります。
①国や地方公共団体等
ただし農協は含まれない→農協は免許必要！
②信託会社、信託銀行
これらには信託業法で規定があるから必要ない。
ただし、国土交通大臣に届け出が必要
無免許営業の禁止
免許を受けずに宅建業を営むことはできません。
また、実際に宅建業を営んでいなくても、
宅建業を営む旨の表示や、宅建業を営む目的で広告をするのも禁止。
名義貸しの禁止
宅建業を営む旨を表示させること、
宅建業を営む目的で広告をさせることも禁止されています。
いわずとも理解できるような当たり前のことです。
免許の種類
宅建業を営むためには免許を受けなければなりません。
宅建業の免許は、都道府県知事または国土交通大臣から受けます。
どちらの免許を受けるかは事務所の場所で決まります。
一つの都道府県内のみに事務所を設置する場合
そこの都道府県知事の免許を受ける。
二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合
国土交通大臣の免許を受ける
☆同じ県でいくつ事務所を設けても、一つの都道府県内のみなので、知事免許
☆知事免許、大臣免許のいずれの免許の場合でも全国で宅建業を営むことができる。
事務所とは？
①本店（主たる事務所）
②宅建業を行ってる支店（従たる事務所）
③継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、
契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
(テント張りの施設などは事務所ではない)
☆案内所、モデルルームなどは事務所とはならない
☆本店は常に宅建業法上の事務所になる
例えば、
甲県の本店が建設業で、乙県の支店が宅建業だった場合
本店も支店も事務所と判断されて国土交通大臣の免許が必要になる。
免許の申請
宅建業の免許を受けるには、免許申請書等を
国土交通大臣に申請するときは主たる事務所(本店)の所在地の
都道府県知事を経由して申請する。
大臣免許も知事免許も有効期間は５年です。
・免許の更新
免許の有効期間満了後も宅建業を続ける際は有効期間満了の日の
９０日から３０日までの間に免許の更新手続きをしないといけない。
・有効期間の延長
更新の申請期間内に免許の更新申請があった場合で、
有効期間満了日までに免許権者(大臣または知事)から更新するかどうかの
処分がされないときは、有効期間満了後もその処分がされるまでは
旧免許は有効となります。
更新処分がなされたときは、
旧免許の有効期間満了の日の翌日から起算されます。
まとめると、
何らかの不手際で更新するかどうかの回答が免許権者側から
返ってこなかった場合、今の免許が有効期間切れしても使える。
しかし、更新する際に新しい免許に記載される有効期間が、
旧免許の有効期間満了だった日の翌日から起算される。
免許換え
甲県のみに事務所を設置し、甲県知事の免許を受けていた
宅建業者が乙県にも 事務所を設置することとなった時、
国土交通大臣の免許を受けなおす必要があるが、
このように免許を受けなおすことを免許換えといいます。
免許換えの
パターン①
都道府県知事免許だけだった者が
二つ以上の都道府県で事務所を有することとなった時。
この場合、今までの免許権者だった都道府県知事を経由して
国土交通大臣に申請する。
パターン②
都道府県知事の免許を受けていた者が
その都道府県内の事務所を廃止して、
他の一つの都道府県内のみに事務所を設置する場合。
移転することとなった都道府県の知事に直接申請する。
パターン③
国土交通大臣の免許を受けた者が、
一つの都道府県にのみ事務所を有することとなった場合。
廃止されず残った都道府県の知事に直接申請。
国土交通大臣の場合は知事を経由。
都道府県知事の場合は直接申請。
免許換えによって取得した新しい免許の有効期間は
新しい免許が交付されてから５年です。
